Reglas de divulgación del staging virtual (2026): AB 723 de California, reglas de MLS y leyes estatales

1. Amuebla solo con objetos movibles. No agregues, quites ni cambies paredes, ventanas, pisos, gabinetes, instalaciones, pintura, jardinería ni vistas.
2. Rotula la imagen, por ejemplo con “Virtually staged” (“Amueblado virtualmente”), sobre la foto o junto a ella, o en el campo de descripción de la foto si tu MLS lo indica.
3. Da acceso a la original sin alterar con un enlace, URL o código QR, y dilo en la declaración (obligatorio en California).
4. En tu propio sitio web, muestra también la original o enlaza a una página pública que la identifique claramente.
5. Sigue las reglas de tu MLS: CRMLS quiere la original inmediatamente antes o después de la foto amueblada; SDMLS prohíbe texto o marcas de agua en la foto.
6. Mantén las originales en línea mientras sigan activos el anuncio y su publicidad.

Ejemplo de declaración que cubre el requisito de California: “Virtually staged. See the original photo at [your link].” En un anuncio en español: “Amueblado virtualmente. Mira la foto original en [tu enlace].”

La AB 723 (Chapter 497, Statutes of 2025) entró en vigor el 1 de enero de 2026. Se aplica a “a real estate broker or salesperson, or person acting on their behalf” (un corredor o agente inmobiliario, o quien actúe en su nombre) que use una imagen alterada digitalmente “in an advertisement or other promotional material for the sale of real property” (en un anuncio u otro material promocional para la venta de un inmueble).

• Qué incluir: “a statement disclosing that the image has been altered and a link to a publicly accessible internet website, URL, or QR code that includes, and clearly identifies, the original, unaltered image” (una declaración de que la imagen fue alterada y un enlace a un sitio web público, URL o código QR que incluya e identifique claramente la imagen original sin alterar).
• Dónde: la declaración debe ser “reasonably conspicuous and located on or adjacent to the image” (razonablemente visible y ubicada sobre la imagen o junto a ella) e indicar que las imágenes sin alterar se pueden ver mediante el enlace, la URL o el código QR. La ley no establece una redacción exacta.
• Tu propio sitio web: si controlas el sitio, incluye la versión sin alterar en la publicación o enlaza a una página pública que la identifique claramente.
• Qué cuenta como alteración: usar software de edición de fotos o IA “to add, remove, or change elements in the image” (para agregar, quitar o cambiar elementos de la imagen), incluidos muebles, instalaciones, electrodomésticos, pisos, paredes, color de pintura, jardinería, fachada y vistas. El staging virtual está incluido.
• Qué está exento: “lighting, sharpening, white balance, color correction, angle, straightening, cropping, exposure, or other common photo editing adjustments” (iluminación, nitidez, balance de blancos, corrección de color, ángulo, enderezado, recorte, exposición u otros ajustes comunes de edición) que no cambien cómo se representa la propiedad.
• Sanciones: el resumen legislativo (bill digest) señala que una infracción deliberada de la Real Estate Law es un delito.

La AB 2025 (2026) extiende esto a los alquileres. Firmada el 27 de septiembre de 2026 (Chapter 572), agrega el Civil Code §1940.11 para la publicidad de alquileres desde el 1 de enero de 2027 y excluye del §10140.8 los arrendamientos de más de un año.

Las reglas de cada MLS deciden dónde van la etiqueta y la original. Dos grandes MLS de California interpretan la misma ley de forma distinta:

CRMLS también considera alteración digital vaciar virtualmente una habitación de muebles que no se incluyen en la venta, y no permite jardinería generada con IA. Otras MLS publican sus propias reglas; revisa las de la tuya antes de subir fotos.

No encontramos ninguna otra ley estatal promulgada al 26 de octubre de 2026. En los demás estados siguen aplicándose las reglas de las MLS y el Código de Ética de NAR.

El Artículo 12 exige a los REALTORS® “present a true picture in their advertising, marketing, and other representations” (presentar una imagen fiel en su publicidad, marketing y otras declaraciones). La Norma de Práctica (Standard of Practice) 12-10 lo extiende a las imágenes y prohíbe el “use of misleading images” (uso de imágenes engañosas). El Código no menciona el staging virtual por su nombre, pero una foto amueblada sin etiqueta, o una que oculte defectos, puede inducir a error.

El staging virtual que el propio Zillow ofrece a compradores en los anuncios Showcase está “clearly labeled and always paired with the original unaltered photo” (claramente rotulado y siempre acompañado de la foto original sin alterar), y Zillow dice que apoya una divulgación clara cuando la IA altera de forma sustancial la imagen de un anuncio.

• El modo apto para MLS es el predeterminado: solo cambian los muebles y la decoración.
• Cada exportación lleva una etiqueta “Virtually staged” en el idioma del anuncio (“Amueblado virtualmente” en español); las renovaciones virtuales llevan “Virtually renovated”.
• Cada imagen amueblada enlaza a una página alojada con la original sin alterar, más una URL corta y un código QR para tu declaración.
• Los archivos incluyen metadatos IPTC Digital Source Type que los marcan como editados con IA.
• Hoy la etiqueta va incrustada en la imagen. Las MLS que prohíben texto en las fotos, como SDMLS, necesitan una exportación sin etiqueta con la divulgación en el campo de descripción; esa exportación todavía no está disponible.

Esta página resume reglas públicas con fines informativos. No es asesoría legal; confirma los requisitos con tu corredor o tu MLS.